Budafok ingatlan- Budafoki, XXII. kerületi ingatlanok, családi házak, ikerházak, lakások, telkek gazdag választékával várjuk kedves vevőinket!

Heuréka 22 Bt. a XXII. kerületi ingatlanok specialistája. www.heureka22.hu 227 0391

 

 

Ingatlanpiaci tendenciák a kerületben

Változások az ingatlanpiacon

Az utóbbi időszakban jelentős változások jellemezték az ingatlanpiacot a kerületben. Az ingatlanok árai kerület szerte emelkedtek. Az áremelkedés okai mind külső, mind belső tényezőkben kereshetők.

A gazdasági növekedéssel párhuzamosan növekedett az ingatlanpiacon a befektetők száma. A pénzintézetek csökkenő betéti kamatai, a tőzsdei ingadozások sok kisebb befektetőt irányítottak az ingatlanbefektetések felé.

A tavalyihoz képest a keresett kategóriákban kevesebb a piacon az eladó ingatlan, s ennek is áremelő hatása van.

A kerület különböző régióiban lévő ingatlantípusoknál eltérő mértékben mutatkozott az árnövekedés. A rózsavölgyi, budafoki építési telkek árai 25-30%-kal, az egyedi fűtésű öröklakások árai 30-40%-kal, a kisebb 2-3 szobás kedvelt területen lévő családi házak árai hasonló mértékben növekedtek az 1998 őszi árakhoz képest.

A távfűtésű panellakások, a nagyméretű 15-20 éves házak árai szerényebb, 10 % körüli áremelkedést mutatnak.

Az áremelkedés területileg is változó volt. A budafoki és rózsavölgyi árak emelkedtek erőteljesebben, míg a budatétényi, barossi árak kevésbé.

Néhány területen, mint Budatétény szennyezett területein, Nagytétényben a Metallochemia közelében pedig nemhogy növekedtek, hanem csökkentek az árak. Ennek a pszichés és fiziológiai hatásokon kívül oka az is, hogy Nagytétény említett területein nem adnak ki építési engedélyt sem bővítésre, sem pedig új ház építésére, mely érthető módon visszatántorítja a vásárlókat.

Sokan az ingatlanárak erőteljes emelkedését várták a Campona megnyitásától. Természetesen az üzletközpont megnyitása számos pozitív változást magával, az úthálózat fejlődése, az infrastrukturális előrelépések, a közlekedés fejlesztése, a szórakozási és szabadidős lehetőségek bővülése.

Nem szabad azonban megfeledkeznünk a Campona által hozott negatív hatásokról sem. A forgalom erőteljes megnövekedése magával vonzotta a zaj- és légszennyezés növekedését. Megnövekedett nemcsak a főútvonalak, hanem a mellékutcák forgalma is. Már tény sajnos, hogy a bűnözési statisztika is romlott a Campona megnyitása óta, nem is kis mértékben.

Azok a kerületi lakosok és leendő vásárlók, akik Budatétényben éppen a csendet, a tiszta levegőt és a nyugalmat keresték, negatív hatásokat is át kell hogy éljenek, a környék lakóértéke bizonyos értelemben csökkent.

Az természetesen prognosztizálható, hogy a Camponával közvetlenül szomszédos ingatlanok értéke megnövekedik, hiszen ezek a "nagy hal mellet úszva", a Campona reklámértékét, a megnövekedett forgalmat kihasználva szépen jövedelmező vállalkozások forrásai lehetnek.

 

Hatások ellenhatások

 

A környező kerületekből élénk érdeklődés mutatkozik a kerületi ingatlanok iránt. Ha százalékosan fejezzük ki, akkor a kerületi érdeklődők tesznek ki 60%-ot, a XI. kerületi érdeklődők hozzávetőleg 10%-ot, a fennmaradó 30%-ot teszi ki más kerületekből, illetve vidékről érkezők aránya.

Mostanában megélénkült a kerület iránti érdeklődés a német nyelvterületekről, elsősorban Németországból, Ausztriából, melynek többségét a visszatelepülni szándékozók alkotják.

A belső kerületek lakásaiból sokan szeretnének kertes családi házas megoldást találni kerületünkben. Elsősorban a viszonylagos csend, a jó közbiztonság, a kellemes kertvárosi környezet vonzza őket ide.

Az elmúlt évek fejlesztései is emelték kerületünk hírnevét, úgymint a Nagytétényi Kastélymúzem befejezett rekonstrukciója, a helyi értékek megóvása, a sok és színes kulturális rendezvény és program.

A budai árakhoz képest az itteni árak még megfizethetőek, a kerület hátrányait megfelelően ellensúlyozzák a meglévő földrajzi adottságok és a várható további infrastrukturális fejlesztések, beruházások.

Hátrányosnak legtöbben a központtól való távolságot említik. Adódnak helyi értékcsökkentő tényezők is.

Nagytétényben a bezárt Metallochemia jelenléte, Barosson a volt szemétlerakó telep, Budatétényben a gombapincék, a szennyező anyagokkal feltöltött területek, Budafokon a magasfeszültségű vezetékek, Rózsavölgyben a gázvezeték és az esetlegesen megépülő átmenő út okozhatnak eladási nehézségeket.

Sajnálatosan a sajtó végletekig szélsőséges, negatív és kevésbé pontos tájékoztatása a szennyezett területekről az egész területre kiterjeszti hatását. Gyakorta előfordul, hogy a vevők az egész kerületre általánosítják a környezeti károkat, mert nem ismerik a szennyezések mértékét és pontos helyét. Lényeges lenne az említett környezeti károk által érintett területek pontos megnevezése, körbehatárolása, illetve a rehabilitációs döntések meghozatala és nyilvánosságra hozás.

Meggyőződésünk, hogy a várható fejlesztések, a borvárossá alakulás, a csatornázottság növelése, a szilárd útburkolatok kialakítása, a közterületek gondozása ellensúlyozza a meglévő hátrányokat.

Az említett külső tényezők befolyásolják a kerületi ingatlanpiaci árakat. Egy ingatlan piaci értékének számos összetevője van. A konkrét ingatlan jellemzőin kívül a makro- és mikrokörnyezet állapota, fejlődési tendenciája, a kerületrészről kialakított összkép is befolyásolja azt.

Mivel a lakosság személyes vagyonának nagy részét a lakóingatlan képezi, ezért mindenkinek fontos a környezeti értékek megóvása, a fejlesztések támogatása, a közbiztonság további javítása, az épített környezet védelme, egyszóval a tulajdonosi szemlélet kialakulása.

A saját ingatlanának értéke is nagymértékben függ a fent említett tényezőktől, pl. egy elhanyagolt, szemetes utcában lévő ház sokkal kisebb értéket képvisel és nehezebben eladható, mint egy rendezet, tiszta, parkosított utcában lévő ugyanilyen. A kerület általános problémái, így válhatnak ingatlanértékesítéskor személyes, nagyon is zsebre ható problémává.

 

Építési telkek, családi házak

 

A telkek áraiban az egyik legfontosabb különbség a központtól való távolságból adódik. Ha például az építési telek árakat nézzük, akkor azt tapasztalhatjuk, hogy míg Nagytétényben 20000 Ft/négyszögöl ártól kaphatók építési telkek, Budatétényben már hozzávetőleg a 40-55000 Ft/nöl ár, Budafokon 55-75000 Ft/nöl ár a jellemző, Rózsavölgy kedvelt részein padig az 80-90000 Ft/nöl ár sem elképzelhetetlen. A telekárak pedig erőteljesen befolyásolják a családi házak értékét is.

Építési telket sokan keresnek nálunk, leginkább 150-300 nöles telkekre van kereslet, a legkedveltebb terület Rózsavölgy, Budafok, valamint Budatétény belső részei. A nagyobb telkeket leginkább ikerház vagy társasház építésére keresik a magánszemélyek és a befektetők.

Ez az ingatlantípus az egyik leginkább értéktartó. Nagy az érdeklődés természetesen az átminősítésre váró területek iránt is, melyek még jelenleg zártkertek.

Értékesítési szempontból pedig lényeges az az összefüggés, ami telek értéke és a rajta lévő ház értékének az aránya között létezik. A leginkább azok a családi házas ingatlanok értékesíthetőek, ahol a telek értéke az ingatlan összértékének hozzávetőleg harmadát teszi ki.

Tehát nem célszerű például egy alacsony rétékű telekre nagyon nagy építészeti értéket képviselő házat építeni. Ugyanis azok a vevők, akik, nagy alapterületű, nívós házat keresnek, azoknak a telek helye és értéke is elsőrangú kérdés.

Nagy értékű telken viszont nehezen érvényesíthető egy alacsony építészeti értéket képviselő, elhanyagolt vagy kicsi, stílustalan épület építészeti értéke. Ezek az ingatlanok általában csak a telek értékén találnak gazdára.

Rózsavölgyben inkább a nívós nagy házakat keresik, Budafokon és Budatétényben már kettéoszlik a mezőny.

Budafokon sok a mészkőből illetve téglából épült kisebb ház, melyek már felújításra szorulnak. Nagy kereslet mutatkozik ezek iránt, hiszen ezek a 10-15 millió Ft irányárú ingatlanok - a telekárak ismeretében- reális kertes házhoz jutást ígérnek. A vevők elsősorban a kellemes kertvárosi részen lévő statikailag ép, felújítható, átépíthető épületeket keresik, sokan idegenkednek az utcafrontos házaktól, a vizesedő épületektől, illetve a zsúfolt beépítésű utcáktól.

Sokan vásárolnának új építésű házat is. A mai fenntartási költségek miatt a nagy ingatlanok helyett inkább a 3-4 szobás egy szintes házak iránt mutatkozik érdeklődés.

Sajnos azonban a 1970-es évektől kezdve folyamatosan épült családi házak inkább kétszintesek, vagy tetőtér-beépítésesek és 150-200 négyzetméter összterületűek. Ezek a házak ráadásul most kerülnek olyan műszaki állapotba, hogy komolyabb felújítást igényelnek. Valószínűleg ezért és a magas fenntartási költségek miatt szeretnék sokan eladni az ilyen típusú ingatlanukat.

Ezekhez az ingatlanokhoz 20-25 millió Ft között lehet hozzájutni, a fizetőképes kereslet viszont ilyen összeget inkább már csak új is nívósabb házra szeretne áldozni. Nagy értékű, új, nívós ingatlanokat igazán csak Rózsavölgyben és Budafok preferált részein keresnek a vevők.

A kerületben ezek realizálható eladási árai 40 millió Ft körül zárulnak le. Természetesen léteznek építészeti értékben ennél relatíve értékesebb ingatlanok is, azonban a piac ezeket sem hajlandó ennél magasabb áron felvenni. Ennél magasabb összeg felett diszponáló vevők már vagy építkeznek, vagy frekventáltabb budai részeken keresnek ingatlant.

 

Lakáspiac

 

Lakásfronton még inkább eltér egymástól a kereslet és a kínálat.

A kereslet leginkább a kisebb 1-2 szobás egyedi fűtésű, konvektoros illetve cirkó fűtéses lakásokra van, melyek nem panel épületben vannak. Legjobban a köztes szinten levőket keresik. Van persze érdeklődés nagyobb nívós lakóparki lakásokra is. A magas fenntartási költségek miatt kevesebben keresik a táv- illetve központi fűtéses panellakásokat, főleg ha tízemeletes házban vannak, hiszen általában a kisebb a lakóközösségek jobban gazdálkodnak, nagyobb felújítási alappal rendelkeznek. Az utóbbi időben azonban még a panellakásokra is nagy az érdeklődés, alacsony áruk miatt bizonyos réteg számára ugyanis csak ezek az ingatlanok elérhető árúak. fontos értékképző a garázs is, ezek aránylag hamar gazdára találnak.

Tájékoztatásul néhány XXII. kerületi lakótelep jellemző négyzetméterárát közöljük (2000 év eleje):
 

Bartók Béla úti lakótelep

120-150 e Ft/nm

Rózsakert lakótelep

120-150 e Ft/nm

Terv utcai lakópark

160 e Ft/nm

Húr utcai lakópark

150-170 e Ft/nm

Háros utcai lakótelep

130-150 e Ft/nm

Regényes utcai lakópark

150-170 e Ft/nm

Arany J. utcai lakótelep

150-180 e Ft/nm

Mézesfehér utcai lakótelep

120-130 e Ft/nm

Leányka utcai lakótelep

100-110 e Ft/nm

Vihar utcai lakótelep

140-160 e Ft/nm

Gerinc utcai társasházak

180-200 e Ft/nm

Bérkocsi utcai lakópark

140-170 e Ft/nm

 

Az árak természetesen nagymértékben függnek a lakások házon belüli elhelyezkedésétől, emelettől, állapottól, fekvéstől, nagyságától, beosztástól, illetve a ház állapotától is.

A házon belüli elhelyezkedésnél fontos szempont a lakás tájolása, beosztása, valamint hogy szélső vagy közbenső lakásról van-e szó.

A lakás állapota, a burkolatok minősége, a gépészeti berendezések minősége is sokat számít az eladásnál.

A célszerű átalakítások, beépített bútorok is növelik a lakás értékét. Fajlagosan a kisebb lakások négyzetméterára magasabb, a nagyobbaké alacsonyabb, a kisebb lakásokra nagyobb a kereslet.

 A cikk 2000 ben készült

vissza az előző oldalra

Budafok, Budatétény, Rózsavölgy, Baross Gábor telep, Nagytétény, XXII. kerület

Ingatlan, családi ház, ikerház, sorház, építési telek, telek, lakás, öröklakás, új építés

Heuréka 22 Ingatlanközvetítő Bt. www.heureka22.hu   tel:227 0391